Obras no Condomínio e Garantias em edificado novo ou após remodelação/ intervenção

Um edifício, ou popularmente prédio,  é uma construção com a finalidade de abrigar actividade humanas.nomeadamenteCada edifício caracterizam-se pelo seu uso: habitacional, cultural, de serviços, industrial entre outros. Segundo o Capítulo VI do Código Civil Propriedade Horizontal Art. 1414.º “As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituír em unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.”  Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que constituam unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do edifício ou para a via pública.

A constituição da propriedade horizontal deve especificar as partes do edifício que correspondem às fracções, reflectindo-se o respectivo valor em percentagem ou permilagem. Adicionalmente poderá conter a menção ao fim a que se destina cada fracção, o regulamento de condomínio e a previsão de compromisso arbitral.

O Regulamento de Condomínio é um instrumento fundamental na regulação da utilização das zonas comuns e equipamentos que compõem um edifício.

• Deve ser elaborado tratando-se de edifícios com mais de quatro condóminos;
• Define as normas de relacionamento dos condóminos entre si e com a administração e as normas de utilização e de conservação das partes comuns;
• O próprio título constitutivo pode já prevê-lo;
• Quando (ainda) não exista,cabe à assembleia de condomínio ou ao administrador proceder à sua elaboração;

Obras nas partes comuns no Edifício

As obras nas partes comuns de um edifício, cabem à administração do condomínio, podem ser classificadas como Conservação, tal como o nome indica destinam-se à manutenção do imóvel e dos equipamentos. Estas obras podem ser ordinárias, por norma, este tipo de intervenção encontra-se previsto no orçamento, e por isso, não necessitam de autorização da assembleia de condóminos, extraordinárias, quando não estão previstas, e portanto, que carecem de uma deliberação por parte da assembleia de condóminos. Podem ainda ser consideradas urgentes, sempre que a omissão de reparação ponha em risco ou perigo algum direito de personalidade de algum dos condóminos, a sua segurança e integridade, por exemplo, risco de ruína, infiltrações nas fracções através de fissuras existentes. Estas obras são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas fracções.

Algumas obras estão excluídas da responsabilidade da administração do condomínio e são por isso da responsabilidade do proprietário, nomeadamente, as despesas relativas aos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos ficam a cargos dos que dela se sirvam e quanto às despesas dos elevadores, só participarão os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.

Outra classificação de obras são de Inovação, que serve para identificar toda a obra que consubstancie uma alteração do prédio relativamente à sua concepção original, como por exemplo, a alteração a instalação de uma plataforma electrónica que permita o acesso ao patamar dos elevadores de uma cadeira de roda.

Menos comum são a realização de Obras de reconstrução do prédio, quando haja destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, ¾ (três quartos) do seu valor.

Existem ainda a classificação de obras que modifiquem a linha arquitectónica e o arranjo estético, que estão vedadas quando resultem um prejuízo traduzido em consequências negativas, adulteração/ destruição da harmonia que os caracterizava. No entanto, podem ser realizadas se para tal se obtiver autorização prévia da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de 2/3 ( dois terços) do total do prédio. Nesse caso em sede de assembleia estiverem todos os presentes ou representados, a deliberação é tomada válida e eficazmente por maioria qualificada de 2/3, se não estiverem todos os presentes ou representados, a deliberação pode ser validamente tomada por unanimidade se todos os que comparecerem e que representem, no mínimo, 2/3 dos votos votem favoravelmente

As maiorias exigíveis para a realização de obras nas partes comuns no Edifício, não comparecendo o número de condóminos suficiente, pelo menos, 50% do capital do edifício.

Se na convocatória não tiver sido designada outra data para a realização de nova reunião,considerar-se-á convocada nova reunião para uma semana depois. Nesta segunda reunião, a assembleia pode deliberar por maioria (simples) dos votos dos condóminos presentes desde que estes representem (no mínimo) ¼ (um quarto) do valor total do prédio.

Regra geral, as deliberações são tomadas por maioria (simples) dos votos representativos do capital investido, ou seja, mais de 50% do capital. Existem, no entanto, excepções como uma maioria de 2/3, para obras que integrem o conceito de inovação; alteração ao uso de cada fracção (sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim da mesma) e obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do Edífício. Ou por unanimidade, para os casos de divisão de fracções, alteração do uso de uma fracção (quando o título constitutivo disponha sobre o fim de cada fracção) e quando haja necessidade de efectuar obras de reconstrução do prédio por destruição de parte significativa do mesmo (correspondente a destruição igual ou superior a 3/4).

Garantias e Prazos

Importa desde logo diferenciar um Contrato de Empreitada e um Contrato de Compra e Venda. Esta distinção é que permite o apuramento da titularidade das responsabilidades.

Contrato de Empreitada • Prestação de fazer; • O empreiteiro realiza, ele próprio, a construção; • O empreiteiro tem de entregar a coisa sem vícios; • Contrato com eficácia obrigacional.

Contrato de Compra e Venda • Prestação de dar; • O comprador não dirige nem fiscaliza a obra; • Contrato com eficácia real: a transferência da propriedade dá-se no momento da celebração do contrato.

Segundo o Artigo 1208.º Código Civil, um Contrato de Empreitada é definido ‘’O empreiteiro deve executar a obra em conformidade com o que foi convencionado e sem vícios que excluam ou reduzam o valor dela, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato.’’. O empreiteiro é responsável por todos os defeitos existentes na obra por si realizada. A responsabilidade do empreiteiro está dependente do conhecimento e da denúncia dos defeitos. Nesta situação os prazos de arguição dos defeitos segundo o Artigo 1225.º CC, 5 anos para o conhecimento do defeito a contar da entrega da coisa (pode ser superior caso as partes assim o convencionem), 1 ano para o exercício da denúncia a contar da data do conhecimento do defeito e 1 ano para intentar a acção judicial contado a partir da data de denúncia.

Relativamente ao Contrato de Compra e Venda, se quem promover a venda for um Profissional, aplica-se o DL n.º 67/2003 de 8 de Abril, devendo assegurar a reparação e/ou substituição do bem, promovido dentro de um prazo razoável tendo em conta a natureza do defeito. Os prazos para dar comunicar são 5 anos para o conhecimento do vício contados a partir da entrega do bem, 1 ano para denunciar os defeitos e 3 anos para intentar a acção. Se a venda for realizada por um Particular, aplica-se a aplicação do regime da venda de coisas defeituosas devendo-se proceder às sua reparação e/ou substituição (não existindo esta obrigação se o vendedor desconhecia sem culpa o vicio), se o vendedor actuar com dolo deve indemnizar o comprador. Neste caso os prazos são de 5 anos para conhecer os defeitos, 1 ano para denunciá-los e 6 meses para intentar a acção.

Reclamação de intervenções no Edifício

Nas fracções autónomas cada proprietário é responsável pela promoção das obras nas suas fracções. Nos prédios urbanos sujeitos a propriedade horizontal, o administrador não pode extravasar o âmbito e limites das suas competências, os quais se circunscrevem aos factos e acções em que estejam em causa as partes comuns do edifício, não podendo, por conseguinte, a administração mandatar o administrador para demandar o empreiteiro com vista à reparação dos problemas existentes nas fracções individualizadas do condomínio.

Nas partes comuns a administração das partes comuns de um edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador. O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das suas funções.

Regime das garantias em edificado novo

• Profissional. Aplicação do DL nº 67/2003 de 8 de Abril. O consumidor terá direito de: a que a coisa seja reposta sem incorrer em encargos: reparação substituição, redução do preço, resolução do contrato. Garantia 5 anos se o consumidor denunciar o defeito no prazo de 1 ano a contar da data do conhecimento.
•       Vendedor e Empreiteiro. Responde pelos defeitos por que padece a coisa nos termos do regime de empreitada; O adquirente terá direito: eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato.

Regime das garantias em edificado existente

• Profissional, é aplicável o regime de bens de consumo ainda que o bem seja considerado de segunda mão”, É responsável pela correcção dos defeitos, O bem sucedâneo goza de igual prazo de garantia (5 anos);
•  Particular, este não é o responsável, sem prejuízo da aplicação de regime de coisas defeituosas.

Responsabilidade pelos defeitos

• Vendedor/Empreiteiro: responde pelos defeitos porque padece a coisa;
• Empreiteiro (não coincidente com o vendedor): responsável pelos defeitos existentes na obra por si realizada nos termos do regime da empreitada;
• Vendedor (não coincidente com o empreiteiro): Profissional, aplicação do DL n.º 67/2003 de 8 de Abril. Particular, não responde, sem prejuízo da aplicação do regime de compra e venda de coisa defeituosas.

Contagem dos Prazos e legitimidade para arguição dos defeitos

Fracções Autónomas – A legitimidade de denúncia é do respectivo titular. Já em relação à contagem do prazo a partir do momento em que seja efectuada a entrega material da respectiva fracção.

Zonas Comuns – A legitimidade é da administração de condomínio, para contagem do prazo inicia-se a partir da data da entrega das partes comuns à administração de condomínio.